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本栏目主要收集和披露我市历届“两会”收到的人大议案(建议)、政协提案及其办理答复情况,方便公众监督人大代表、政协委员履职情况,并对政府部门工作情况进行监督评议。
   
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关于强化小区物业管理的建议
领  衔  人:  吴晓纯 所属会议:  市十四届一次 
性质类别:  建议  承办部门:  市房产管理局 
发布日期:  2017-06-21   编  号:  建议06号 
【内容】

近年来,随着我市的发展和生活水平的提高,人们对居住环境的要求也越来越高,小区作为居民生活休息的场所,作为我市文明城市建设的最小单元,小区的物业管理水平以及居民居住环境成了人民群众身边的热点民生问题。
我市于2012年8月出台了《汕头经济特区物业管理条例》对物业管理行为进行了规范,其中,第一章第六条规定:“街道办事处负责协调物业管理和社区建设的关系,组织、指导业主大会的成立和业主委员会的选举工作,协助房产行政主管部门调解处理物业管理纠纷。社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助街道办事处开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。”但通过对我市部分住宅小区的调查了解,《条例》在实际实施中,房管部门对物业公司只能进行宏观管理,而《条例》中缺乏街道办事处、社区居委会对物业管理公司的制约规定,而无法对物业公司进行有效监督协调,造成目前多个小区建设和管理不完整,重收费,轻服务,对于打扫环境卫生、停车、治安以及公用设施维修等责任落实不到位,小区业主与物业管理企业之间经常因此出现矛盾,甚至可能引发群体性事件。针对以上问题,特提出以下建议:
1、实施小区物业服务年度考评制度。由小区物业主管部门牵头,由辖区街道、社区居委会、业委会或居民代表对小区的秩序管理、卫生环境、公共设施维护等情况每年进行评价,并将评价结果作为小区物业服务公司年审评价依据,主管部门对评价为不合格的小区物业服务公司按规定予以处罚。
2、社区居委会作为街道办事处委托组织为新建住宅项目综合验收的成员单位,参与物业配套设施的规划建设及竣工验收,对发现的问题有权提请有关部门予以纠正和整改。社区居委会参与物业服务招投标工作,建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则,在街道办事处、物业主管部门和社区居委会的监督下实施招投标。建设单位要在物业主管部门、街道办事处的监督下,在物业交付前按规定向物业服务企业移交物业服务用房和有关图纸、资料、文件等,并提供一份由社区居委会备份。
3、社区居委会属于居民自治组织,在对物业服务公司进行监督和管理中,缺乏经费支持,建议在物业公司收取的物业管理费中,划拨一部分作为社区居委会参与物业管理工作的经费补助。


【办理结果】

吴晓纯等代表:
你提出的《关于强化小区物业管理的建议》收悉。现答复如下:
一、关于实施小区物业服务年度考评制度问题。近年来,汕头市物业管理行业根据《物业管理条例》、《广东省物业条例》、《物业服务企业资质管理办法》等物业管理有关法律法规,紧紧围绕物业管理活动监管、资质许可、行业规范服务等重点,积极探索构建与汕头经济社会发展相适应的物业管理服务模式,先后制定出台了《汕头经济特区物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理规定》、《汕头市住宅小区物业管理服务等级标准》等多项法规、规范性文件和指导意见,启动了住宅专项维修资金归集和前期物业管理项目招投标工作,我市物业行业服务规范得到建立和完善,物业服务质量进一步提升,物业服务范围、内容、规模不断拓展,物业管理制度化、市场化、专业化、常态化运作初步形成。但我们也清醒的看到,作为新兴朝阳行业,我市物业管理水平也存在着发展质量和服务水平不高,物业服务企业数量多而有影响力的品牌企业少,前期物业招标投标机制刚刚推行,市场化程度不高、业主自治管理的主体意识不强等问题,这些问题在一定程度上制约了物业管理行业又好又快发展。
为加强和规范物业服务标准,2011年,市房产管理局和市发改局(原市物价局)联合制定了《住宅小区物业管理服务等级标准》(汕房产〔2011〕214号),从综合管理服务、维护公共秩序、保洁服务、房屋管理、共用设施设备维修养护、绿化养护管理等方面实行四级标准规范,供物业服务企业实施物业管理服务时参考,供业主对物业服务企业服务提供监督。为规范物业服务质价相符,加强物业服务等级标准管理,保障业主和物业服务企业的合法权益,市房产管理局和市发改局(原市物价局)制定了《关于校核汕头市住宅小区物业服务等级工作方案》(汕房产〔2011〕215号)和《汕头市住宅物业服务等级标准评分表》作为评价物业服务质量和水平的依据,业主对物业管理服务有异议时,可以申请校核,这为物业服务水平的评价提供了参考标准。此项工作的开展离不开属地街道办事处和社区居委会的参与,接下来我们将邀请属地街道等相关部门参与此项校核和评价工作。
物业服务水平评价作为检验物业管理水平的重要环节,是个综合、复杂的系统工程,其出发点正是要通过建立对物业服务企业等市场参与主体行为的评价机制,确定合法与违法边界,实现信用管理和违法行为惩戒、物业服务合同和相关法律法规的有效衔接,发挥市场监管与相关主体权利救济的作用,从而真正全面、充分的反映出业主对物业管理服务水平的满意度,推动物业服务市场的良性健康发展,做到业主满意,小区和谐。自2015年以来,随着行政审批制度改革的深入推进,二级以下物业服务企业资质许可相继被省、国家转移、暂停、取消,要求行业实施自律管理,物业服务行业监管重点转变为事中事后监管,监管思路从“管主体”转变为“管行为”,监管主体也从“一家管”向“多家管”转变。新情况带来新要求,新要求势必要重新审视监督管理措施和评价机制。为适应监督管理新要求,2017年1月21日,国务院在发文取消“物业服务企业二级及以下资质认定”的同时,要求住房城乡建设部研究制定物业服务标准规范,通过建立黑名单制度、信息公开,推动行业自律等方式,加强事中事后监管。为认真落实贵代表本次关于物业服务实施考评制度的建议,进一步规范我市物业行业行为,客观、公正、公平评价物业企业物业服务水平,接到市人大常委会办公室交办通知后,我局即牵头市物业管理行业协会开展调研和讨论,研究适应新形势下我市物业管理监管措施,拟加紧出台《汕头市物业服务企业信用评价管理办法》,尝试通过现代信息技术,综合运用各种监督管理手段,包括由相关方参与的评价、评议、测评意见、业主满意度等各项指标,逐步建立业主电子投票平台,减少繁重的人力、物力、财力投入,建立起常态管理与动态监控相结合的监管平台,及时掌握业主的真实感受和反映,从而通过健全激励惩戒机制,客观、公正、全面的评价一个物业小区、一家公司的物业管理水平,促进行业健康发展。目前《汕头市物业服务企业信用评价管理办法》已在起草之中,下一步,会征求各方意见,集思广益,使之更加科学、更具针对性,争取早日出台。
二、关于“社区居委会作为街道办事处委托组织为新建住宅项目综合验收的成员单位,参与物业配套设施的规划建设及竣工验收,对发现的问题有权提请有关部门予以纠正和整改”的建议问题。经征求住建、规划等有关职能部门意见,房地产项目竣工验收,包括有关物业配套设施的规划建设及竣工验收涉及诸多专业和系统知识,是由规划、住建、环保、消防、人防、质监等职能部门依法进行,街道办事处、社区居委会参与综合验收的建议缺乏法律根据。同时,规划、住建部门建议,社区居委会如对项目建设有建设性意见和建议,可以在项目建设过程中与开发建设单位及相关职能部门联系解决。
关于街道办事处社区居委会参与物业服务招投标工作建议问题。(一)关于参与监督业主大会成立后物业服务项目招投标问题。根据《汕头经济特区物业管理条例》第六条明确了“社区居民委员会、村民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助街道办事处、镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作”,即业主大会、业主委员会开展业主自治工作,包括自主选聘物业服务企业活动,即属于社区居民委员会法定指导和监督职责。2014年以来,汕头市物业管理项目招投标服务实施过程中,均邀请当地社区居委会参与监督指导,成功实施了澄海宁冠园、利鸿基中心大厦等项目的招投标工作。(二)关于参与监督前期物业管理项目招投标,即未成立业主大会的物业服务项目招投标建议问题。近年来,随着我市物业管理市场的逐步规范,为推动房地产与物业管理相分离,推进物业管理服务的社会化、专业化、市场化水平,2014年,根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《汕头经济特区物业管理条例》和原建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(建住房〔2003〕130号)和汕头市《前期物业管理招标投标管理规定》(汕房产〔2011〕215号)的规定,我市启动了前期物业服务项目招投标工作,在各级房产(住建)主管部门的监督下,已有50多个新建住宅项目本着公开、公平、公正和诚实信用的原则,通过招投标选聘了物业服务企业,推动了我市物业管理行业的市场化水平。根据现行物业管理招投标法律法规,各级房产(住建)行政主管部门负责本行政区域内物业管理招投标活动的监督管理。目前,因街道办事处、社区居委会参与监督物业建设单位依法进行的物业管理招标尚无法律政策依据,街道办事处、社区居委会可以在开发建设单位完成物业服务项目招投标前提出建设性意见或建议。
关于“建设单位要在物业主管部门、街道办事处的监督下,在物业交付前按规定向物业服务企业移交物业服务用房和有关图纸、资料、文件等,并提供一份由社区居委会备份”的建议。《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《汕头经济特区物业管理条例》和住建部《物业承接查验办法》(建房〔2010〕165号文)等法律法规对建设单位和物业服务企业关于物业承接查验的主体、内容、程序、监督事项等都做了规定,并就移交的资料进行了明确。《汕头经济特区物业管理条例》第六十条规定,建设单位应当在物业承接查验二十日前,向物业服务企业移交下列资料:(一)物业管理区域备案资料;(二)物业的报建、批准文件,竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(三)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(五)物业管理区域内建筑物、场地、设施设备的产权清单;(六)承接查验所必需的其他资料。住建部《物业承接查验办法》(建房〔2010〕165号文)第五条规定,县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。为落实共同监督管理责任,我局会按照属地管理、重心下移原则,进一步规范物业承接查验制度,督促和建议相关单位向社区居委会提供必要的文件资料,便于居委会依法指导、监督业主大会、业主委员会开展业主自治管理工作。
三、关于在物业管理费中划拨一部分作为社区居委会经费补助问题。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(三)物业管理区域绿化养护费用;(四)物业管理区域清洁卫生费用;(五)物业管理区域秩序维护费用;(六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(七)办公费用;(八)管理费分摊;(九)物业服务企业固定资产折旧;(十)经业主同意的其它费用等。可见,目前的物业服务收费构成中,并不包含其他部门参与管理等经费或补助。如果社区居委会要从物业管理费中划拨一部分经费作为管理费用,必须要由发改部门按照法定程序重新核算物业收费成本和收费标准,这会直接导致业主开支的增加。《城市居民委员会组织法》第十六条、第十七条规定:“居民委员会办理本居住地区公益事业所需的费用,经居民会议讨论决定,可以根据自愿原则向居民筹集,也可以向本居住地区的受益单位筹集,但是必须经受益单位同意;收支账目应当及时公布,接受居民监督”,“居民委员会的工作经费和来源,居民委员会成员的生活补贴费的范围、标准和来源,由不设区的市、市辖区的人民政府或者上级人民政府规定并拨付;经居民会议同意,可以从居民委员会的经济收入中给予适当补助。”因此,居民委员会的经费来源应按法定程序和渠道给予拨付、筹集。如果社区居委会要从物业管理费中划拨一部分经费作为管理经费,可以在物业公司自愿的情况下协商解决。
感谢人大代表们对我市物业管理问题的关注并提出宝贵意见,衷心希望各位代表一如既往地关心和支持我们的工作。
                                                                                                                         汕头市房产管理局
                                                                                                                             2017年6月7日

 
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